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关于进一步规范我市商品房预（销）售管理的通知
各有关单位：
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、国家住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）和《省政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（苏政办发〔2010〕13号）文件精神，根据部、省关于规范房地产预（销）售行为的要求，结合我市实际情况，就进一步加强商品房预（销）售管理、规范商品房预（销）售行为通知如下：
一、加强商品房预售许可审批管理
（一）严格商品房预售许可条件。一是对2008年9月5日后新出让土地的房地产开发项目，要求多层结顶，小高层、高层工程形象进度至1/3才准予预销售；对2008年9月5日前已取得土地但未按出让合同开工的房地产项目，要求形象进度达到±0以上才准予预销售；对2008年9月5日前已取得土地且按照合同正在分期开发的房地产项目，仍按照原政策执行（即完成总投资额的25%）；二是申请预售的项目必须足额缴清土地出让金并取得国有土地使用权证，预售申请时必须提供缴清土地出让金的缴款凭证；三是严格审查投入资金达总投资额25%的证明材料。对于土地有抵押贷款的项目在投资资金的计算上应把抵押的金额在已投入的金额中扣除再计算，对于土地未抵押的项目应将项目领取预售证的事实及时告知土地主管部门。
（二）明确预售许可最小规模。房地产开发企业预售商品房应当以项目为单位申请预售许可；对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目，可按照分期开发的规模申请预售许可。申请预售许可的最小规模为一幢，不得分层、分单元申请预售许可。
（三）建立商品房预售许可面积预测绘制度。房地产开发项目申请预售时，商品房面积必须经过有资质的房产测绘机构的预测绘并通过产权登记部门的审核。
（四）规范预售许可变更。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目，如因规划、设计等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化，房地产开发企业应持预售变更申请表，及时到主管部门办理预售许可变更手续。
二、加强商品房预售方案及预售资金管理
（五）加强商品房预售方案管理。加强对预售方案的审核，预售方案应当详细说明项目基本情况、项目用于销售以及企业保留自有的情况（企业保留自有的房屋必须在办理初始登记后方可交易）、项目建设进度计划情况、落实预售资金监管情况、项目销售计划和销售方式、每套商品房的预（销）售价格及价格调整方式等内容。分期申请商品房预售的项目，前一期申请预售许可时的预售方案不落实的必须进行整改，整改期内暂不受理后一期商品房预售申请。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
（六）加强商品房预售资金监管。商品房预售资金必须专项用于购买项目开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用，任何单位和个人不得挪用和违规使用商品房预售资金。
房地产开发企业可以选择银行保函或设立监管账户方式进行商品房预售资金监管。房地产开发企业通过银行保函方式进行资金监管的，银行保函的金额为项目总投资额，期限至项目办理初始登记；房地产开发企业通过设立监管账户方式进行商品房预售资金监管的，按下列方式办理：
1．房地产开发企业在申请项目预售许可证前，必须确定监管银行，设立商品房预售资金专用账户，并签订监管协议，商品房预售资金必须全部存入专用账户。每个项目的监管银行不得多于3家，监管银行应按照监管协议规定，加强商品房预售资金监管。
2．房地产开发企业应按季向房产行政主管部门填报《常州市商品房预售款专用账户资金收存使用情况报表》（附表），监管银行审核填报金额的真实性后盖章确认。
3．分期申领预售许可证的项目，企业在申报后一期预售许可证时，必须对项目已获得预售许可的商品房预销售情况及资金收支情况向主管部门提供书面报告，监管银行应对资金收、支总额及账户进行核对并签署意见。
4．商品房预售资金没有全部存入专用账户或者没有按规定使用专用账户资金的，暂不受理企业后一期预售许可申请；责令企业进行整改，情节严重的将按相关规定进行处罚。
三、加强商品房销售行为管理
（七）加强售楼场所公示。房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。公示的主要内容：商品房预售方案、公司营业执照、资质证书、土地及在建商品房权利状况、城市商品房销售管理办法、商品房预售许可证、建筑总平面图、公建配套计划表及公示图、建筑节能信息、商品房销售价目表、商品房买卖合同（示范文本）、前期物业服务委托合同、业主临时规约。项目代理销售的还需公示代理销售委托书、代理企业营业执照、经纪企业备案证书。
（八）加强预售房源管理。房地产开发企业应当在取得《商品房预售许可证》后10日内将取得预售许可的全部房源严格按照申报价格（备案价格），明码标价一次性对外销售，不得以各种借口分批、分次销售。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、认定、登记、选号等各种名义收取预订款性质的费用，变相预售商品房。
（九）加强退房管理。严格执行国家关于期房禁止转让的规定，任何单位和个人不得以退房加价销售的形式变相进行期房转让。商品房买卖合同网上签订备案后，没有办理房屋所有权初始登记确需退房（注销备案）的，所退房源由主管部门统一组织对外公开销售，销售价格不得高于原合同价格；凡是已办理房屋所有权初始登记的商品房不得办理退房手续，由相关权利人办理好房屋登记后再进行转让。
四、规范商品房交易秩序
（十）认真执行商品房销售价格备案制度。各房地产开发企业在申领《商品房预销售许可证》之前，其所有商品房销售价格须报价格主管部门备案。备案的销售价格为最高销售价格，开发企业在实际销售过程中如要突破原备案的销售价格，必须提前15天到价格主管部门重新备案。备案价格同时在价格主管部门、房产主管部门的官方网站上和楼盘交易场所醒目位置向社会公示，并做到“备案价格、网上公示价格、现场明码标价三价统一”。
（十一）严格执行商品房的“一价清”和“明码标价”制度。开发企业在商品房销售中对购房者最终结算时实行一个价格，即将商品房开发建设中的各种设施、设备费用及各种规费，全部纳入成本计入商品房销售价格，严禁在房价外擅自收取未经价格主管部门批准的费用；开发企业在楼盘交易场所醒目位置按“一套一标”公示商品房销售价格。
（十二）建立和完善商品房预（销）售监管工作机制。加强项目后续管理，建立健全预售回访制度，不定期对在售项目的销售情况、施工进度、售楼处公示情况进行回访。
（十三）加强房地产市场执法力度。加大对捂盘惜售、囤积房源、虚假交易、炒卖房号、价格欺诈等扰乱市场秩序及其他违法违规行为的查处力度。
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