|
近日，河南省洛阳市涧西区人民法院宣判了163起商品房买卖合同诉讼案件中的第一批。据悉，仅今年前9个月，该院就受理相关诉讼578起。
集团诉讼163名原告诉开发商违约
2007年5月，河南省洛阳市涧西区的张某与洛阳某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于涧西区的某公寓商品房。与张某一起购买该公寓的，还有其他162人。
商品房买卖合同约定：在2007年6月30日前，经综合验收合格后交付房屋。逾期超过60日，买房人要求继续履行合同的，开发商须按约定标准支付违约金。
合同还约定，开发商应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案。如因开发商的责任，买房人不能在规定期限内取得房地产权属证书且不退房的，开发商按已付房价款的0.5%支付违约金。
合同签订后，张某等人分别以一次性付清全款或按揭方式交付了房款。
然而，开发商直到2008年10月18日才将房屋交付验收合格，并让购房人补交多出的房屋面积款。
由于买房人与开发商未能达成一致意见，张某等人补交房款后将开发商诉诸法庭。张某等人认为，开发商未按约定时间交房和办理房地产权属证书，应承担违约责任，并退还补交的房款差额。
法庭上，开发商对163名原告主张的事实没有异议，但认为原告对违约金的计算依据不正确。在办理房地产权属证书方面，原告仅凭销售不动产统一发票和契税完税凭证，证明已具备办理房地产权属证书的条件，缺乏足够的证据支持。对于原告要求返还补交房款的意见，开发商认为在其要求原告补交超出合同约定3%部分的价款时，原告未提出异议，这是双方对原商品房合同的变更。
法院审理后认为，被告未按合同约定如期交房，因此对原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，法院予以支持。而对原告要求被告承担逾期办理房产证违约责任的诉讼请求，因其未提供证据予以证明，故不予支持。
张某等人向开发商支付了因产权登记面积大于合同约定面积的房款差额，应视为原告对原商品房买卖合同变更后的认可为此，法院依法判决，驳回张某等人要求被告承担逾期办理房产证违约责任和要求被告返还差价款的诉讼请求，判决开发商因延迟交房向购房人支付违约金。
“寅吃卯粮”市场不规范导致诉讼增多
记者了解到，涧西区人民法院在今年1月至9月共受理涉及几个房地产公司的同性质、同类型案件578起，占民商事案件增加数的58.6%。
办案法官告诉记者，在以往的商品房纠纷中，购房者多是以单独诉讼的形式出现，很少有集团诉讼，而最近两年，集团诉讼越来越常见。
此类案件显示，问题大多出在开发商身上。由于当前对房地产市场的管理不够严格，开发商出于个体利益的考虑，以降低房屋质量，更改既定规划、配套设施等方式降低投资成本；有的开发商因手续不健全而违规开工，导致购房者拿不到房产证和土地使用证；一些中小开发商为了最大化地获取利益，将已预售的商品房向银行抵押，再次进行房地产投资开发。
“开发商这种‘寅吃卯粮’的做法，只要任何一个环节出现问题，极易造成‘资金链’断裂而被告上法庭。”办案法官对记者说。
记者在采访中还发现，购房者的维权意识比以前增强了。一位购房者告诉记者，对绝大多数人来说，买房子是一生中最大的消费支出，买房人通常拿出全部积蓄或背负债务。一家一户和开发商单打独斗无异于“蚍蜉撼大树”，因此，尽可能地联系更多的购房者集体维权，是一种更好的维权手段。
办案人语
房地产市场不断升温的背后伴随着商品房交易合同纠纷不断增多。这一现象的出现，反映出我国当前房地产市场所存在的诸多问题：商品房合同内容约定不全面；开发商市场准入门槛偏低；开发商自身问题严重；相关部门监管力度不足。
商品房集团诉讼案件的增多，一方面反映了购房者法律意识的增强，另一方面也说明当前的房地产市场亟需规范。前者是法治社会的正常现象，而后者则是反常的，直接关系着商品房市场能否良性发展。
|
江苏建筑房地产律师网.中国（中文域名） 常州建筑房地产律师网(网络实名) www.zsllawyer.com
